续租后协商降租不成，出租人堵门清场谁违约？

核心争议

周德时律师结合(2025)苏10民终1348号生效判决分析：本案争议焦点为，续租降租不成后承租人仅支付部分租金、出租人堵门清场，哪一方构成违约，责任如何承担。基于本案双方已经通过书面手续确认了五年租期和固定租金的事实，二审法院认定双方对合同无法继续履行均有过错，维持一审判决沈某赔偿陈某甲9万元的结果。

案件基本情况

本案中，陈某甲自2017年承继了案涉房屋的租赁权利，原十年租期租赁合同到期后，沈某于2023年8月出具书面手续，确认续租5年，年租金58万元，双方形成定期租赁关系。2024年7月，双方协商下一年度租金，陈某甲提出降租至40万元，沈某不同意，要求陈某甲限期清场。陈某甲于2024年7月31日向沈某转账40万元，沈某收到后立即退回，并于8月1日组织人员堵门阻止经营，后续陈某甲清场交接房屋，起诉要求沈某承担违约金58万元并赔偿损失60万元。一审法院酌情判决沈某赔偿陈某甲9万元，驳回陈某甲其他诉讼请求，双方均不服提起上诉，二审最终驳回上诉，维持原判。

关联法律问题

没有签订正式续租合同，一定是不定期租赁吗？

一般规则是，根据《民法典》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，只有未采用书面形式且无法确定租赁期限的，才视为不定期租赁。如果一方出具的书面手续已经明确了租期、租金等核心内容，即使没有完整的制式合同，也会被认定为定期租赁关系。本案中沈某出具的书面续租手续已经明确了租期5年和租金标准，满足合同主要内容的要求，因此法院认定为定期租赁。实践中如果仅有口头约定，但一方已经支付对应租期租金且对方接受的，也可能成立定期租赁，具体需要结合证据判断。

出租人催要租金可以采取堵门清场的方式吗？

一般规则是，即使承租人确实欠付租金，出租人也应当通过协商或者诉讼的合法方式主张权利，采取堵门、停水停电等私力救济方式，超出了合理救济的限度。即使承租人存在欠租过错，出租人也要对造成的承租人损失承担相应赔偿责任。本案中沈某正是因为这种不当的私力救济行为，被法院判决承担9万元的赔偿责任。

案例检索信息

案号：(2025)苏10民终1348号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：江苏省扬州市中级人民法院
裁判日期：2025年5月28日

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第七百零七条："租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。"
2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"

办案视角与实务建议

周德时律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据方面，办理同类房屋租赁案件，首先要留存好关于租赁期限、租金标准的所有书面沟通记录。本案中沈某出具的书面续租手续是认定定期租赁关系的核心关键证据，如果没有这份书面材料，本案很可能被认定为不定期租赁，裁判结果也会完全不同。另外，承租人支付租金时，应当明确备注租金对应的租期，方便法院认定双方交易习惯，避免产生争议。

第二，事前风控方面，续租时尽量签订完整的书面租赁合同，明确租金支付时间、支付方式、违约责任等核心条款，避免仅通过便签或者零散微信沟通确认，减少争议发生的可能性。如果双方协商变更租金，一定要以书面形式确认变更内容，避免一方事后反悔产生不必要的纠纷。

第三，诉讼策略方面，如果协商降租不成，承租人应当尽量按照原合同约定全额支付租金，仅支付部分租金很容易被认定违约，即使坚持要求降租，也应当先按原标准支付，再另行协商，避免给对方解除合同的口实。出租人即使承租人欠租，也不能采取违法的私力救济方式，否则自身也要承担赔偿责任，反而得不偿失。

周德时律师提醒，以上规则均基于本案特定事实，具体案件还需要结合自身证据具体分析，遇到此类纠纷一定要及时咨询专业律师，固定证据，避免自身权益受损。

免责声明

本文由周德时律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。