房屋租赁期满占着不走，能要占有使用费和违约金吗？

核心争议解答

周德时律师结合(2025)苏1023民初1464号生效判决分析：本案争议焦点为原告是否有权要求被告腾让案涉房屋的二、三楼并支付房屋占有使用费，以及原告是否有权要求被告支付违约金。基于本案原告未举证租赁到期后及时催告腾退、合同未明确约定到期不腾退属于违约情形的特定事实，法院最终支持原告要求被告腾退房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求，驳回了原告要求被告支付违约金的诉讼请求。

真实案例简述

2017年11月，原宝应县林特产指导站与被告强某某签订《房屋租赁合同》，将位于宝应县整栋三层门面房出租给强某某，约定租赁期限自2018年2月28日起至2023年2月27日止，年租金112000元。合同明确约定：租赁期满后承租人不得向出租人主张装潢残值赔偿，违约方需承担3个月租金的违约金，并列举了需承担违约金的具体情形。

后原宝应县林特产指导站整合为原告宝应县某某林业服务中心。租赁期限届满后，强某某仅就案涉房屋一楼与宝应县机关资产管理中心另行签订了租赁合同，仍继续占用二、三楼不肯腾退。原告于2023年9月发函催告强某某腾退二、三楼，强某某收到函后仍拒绝腾退，原告遂起诉至法院，要求强某某腾退房屋、支付自2023年3月1日起的占有使用费，并支付违约金28000元。

周德时律师从办案视角提示，本案这里有两个关键点值得关注：一是原告租赁期满后没有及时留存催告腾退的证据，导致法院认定租赁期满到发函的半年期间属于不定期租赁，原告只能从2023年3月起算占有使用费，其实如果及时催告，就能更早主张权利；二是合同没有明确约定二、三楼各自的租金标准，最终法院酌定的占有使用费比原告主张的更低，这也是出租人签订合同时没有明确条款留下的隐患。

强某某辩称原单位负责人口头承诺租赁期限为十年，要求原告赔偿其装修维修费用。法院审理后认为，租赁期满后至原告发函催告腾退前，原告未提出异议，故该段期间应视为不定期租赁，被告收到催告函后租赁合同解除，被告仍占用房屋构成无权占有，应当腾退并支付占有使用费。关于占有使用费标准，因合同未明确约定二、三楼的租金标准，法院综合案情酌定二、三楼年占有使用费为60000元，低于原告主张的80192元。关于违约金，因合同约定的违约情形不包含租赁期满拒不腾退，且占有使用费已经足以弥补原告损失，故对原告要求违约金的请求不予支持。关于被告主张的装修损失，因合同已有明确约定租赁期满不得主张，故不予支持。

最终判决：被告强某某于判决生效之日起十日内腾退案涉二、三楼房屋，并按年60000元标准支付自2023年3月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，驳回原告其他诉讼请求。

关联法律问题引申

租赁期满后承租人继续使用房屋，一定构成无权占有吗？

一般规则层面，根据《民法典》规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。也就是说，租赁期满后只要出租人没有明确要求承租人腾退，就视为双方同意继续按原合同履行，不构成无权占有。只有在出租人明确提出解除合同、要求腾退后，承租人仍不腾退的，才构成无权占有，出租人可以主张占有使用费。本案的裁判完全符合该一般规则，因原告在租赁期满半年后才发函要求腾退，法院认定该半年期间属于不定期租赁，符合法律规定。

主张占有使用费的同时还能主张违约金吗？

周德时律师认为，这个问题不能一概而论，需要结合合同约定和实际损失判断。一般规则上，如果租赁合同明确约定了租赁期满不腾退的违约金条款，且违约金不存在明显过高的情形，法院可能同时支持占有使用费和违约金；如果合同没有将到期不腾退列为违约情形，或者占有使用费已经足以覆盖出租人的实际损失，再主张违约金通常不会得到支持。实践中也存在不同处理，需要结合个案事实判断。

办案视角与实务建议

周德时律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据方面，不管是出租人还是承租人，都要及时留存沟通催告的书面证据。对于出租人来说，租赁期满后如果不打算续租，应当及时向承租人发书面催告函要求腾退，留存好发函凭证，避免被认定为同意不定期租赁，延误维权进程。本案中原告未留存租赁到期后至发函前的催告证据，所以法院认定这段时间属于不定期租赁，虽然最终结果还是支持腾退，但也延长了原告获得占有使用费的起算时间。对于承租人来说，如果出租方作出过口头承诺，比如延长租期、同意续租等，一定要及时落实到书面，留存证据，否则发生纠纷后口头承诺无法被法院采信。本案中被告主张原负责人口头承诺租赁十年，但是没有任何证据，最终该主张不被法院支持。

第二，事前风控方面，签订租赁合同时一定要明确约定关键条款，避免约定模糊引发纠纷。出租人要明确约定租赁期满后的占有使用费标准、违约情形以及违约金责任，本案中因为合同没有明确约定各楼层的租金标准，最终法院酌定的占有使用费标准低于原告的主张，导致原告诉请未完全得到支持。承租人要仔细审查合同中关于装修残值、提前解除合同的约定，避免后续发生纠纷时自身权益受损。

周德时律师提醒，以上是同类案件的通用经验，具体案件需要结合自身事实咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2025)苏1023民初1464号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：江苏省宝应县人民法院
裁判日期：2025年7月21日

法律依据

《中华人民共和国民法典》
第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

免责声明

本文由周德时律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。