已经买了房住了好几年，房屋被卖家设抵押能要求注销吗？

周德时律师结合(2025)苏10民终588号生效判决分析：本案争议焦点为买受人已经合法占有房屋多年，出卖人又将房屋为他人设立抵押权，该抵押权能否被要求注销，以及买受人起诉是否构成重复起诉。基于本案事实，法院最终认定不构成重复起诉，抵押权应当注销，出卖人应当协助买受人办理过户。从办案经验看，本案的核心亮点在于买受人合法占有房屋的事实，足以对抗非善意的在后抵押权，这一点对同类案件很有参考价值。

真实案例概况

2009年，李某某与蔡某签订房屋买卖协议，约定蔡某将仪征市某房屋以86000元价格转让给李某某，李某某支付对价后居住使用该房屋至今。2021年案涉房屋登记至蔡某名下后，蔡某先后两次为房屋设立抵押权，经前案诉讼调解后，蔡某仍未配合过户，反而在注销银行抵押权当日，又将房屋抵押给朱某（朱某与蔡某存在特定身份关系，其配偶经营房产中介机构），李某某遂提起本案诉讼。

一审法院判决蔡某、朱某注销案涉房屋的抵押登记，蔡某协助李某某办理过户手续，蔡某、朱某不服提起上诉。江苏省扬州市中级人民法院二审审理后认为，本案不构成重复起诉，朱某作为有房产行业背景、与蔡某有特定关系的抵押权人，未实地查看抵押物，不构成善意，其设立在后的抵押权不能优先于李某某的物权期待权，因此判决驳回上诉，维持原判。从律师视角看，本案中李某某提前保留了十多年的占有证据，这是法院最终支持其诉求的核心基础。

案例检索信息

案号：(2025)苏10民终588号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：江苏省扬州市中级人民法院
裁判日期：2025年3月11日

适用法律依据

本案核心法律依据均为现行有效法律：

1. 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
3. 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

关联法律问题引申

本案为什么不构成重复起诉？

构成重复起诉需要同时满足三个条件：当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同（或后诉诉讼请求实质否定前诉裁判结果），任意一个条件不满足就不构成重复起诉。本案中，前诉的被告仅为出卖人蔡某，本案新增了抵押权人朱某作为被告，当事人并不完全相同，且前案调解书已经明确约定如果蔡某不履行涂销抵押、过户义务，李某某有权另案起诉，本案属于出现了新的事实，因此不构成重复起诉。

抵押权人什么情况下不构成善意？

一般规则层面，抵押权要善意取得，要求抵押权人在设立抵押权时尽到了合理的审查义务，不知道也不应当知道抵押物已经出卖给他人。本案中朱某本身具有房产中介行业背景，和出卖人存在亲属关联，设立抵押权时没有到房屋实地查看，仅凭借房产证就办理了抵押登记，因此法院认定其不构成善意。实践中，抵押权人未实地查看房屋、明知房屋已经由他人占有仍设立抵押的，通常会被认定为不构成善意。

办案视角与实务建议

周德时律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
关键证据收集方面，房屋买卖交易完成后，买受人一定要长期保留房屋买卖合同、付款凭证、占有使用房屋的核心证据，比如物业费缴费记录、水电费缴费记录、装修合同及票据、社区居住证明等。本案中李某某占有房屋十多年，这些占有证据是法院支持其物权期待权的核心基础，如果缺失这类证据，案件结果很可能会不同。
事前风险预防方面，购买二手房时，买受人付房款前一定要先查询不动产登记信息，确认房屋没有抵押、查封等权利负担，交易完成后要及时督促卖方办理过户登记，不要长期拖延。如果因为客观原因暂时无法过户，一定要在合同中明确约定卖方恶意处分房屋的违约责任，提前预留维权依据。
诉讼策略方面，遇到卖方恶意设立抵押权的情况，要及时固定抵押权人非善意的相关证据，比如抵押权人与卖方的身份关系、抵押权人的行业背景、抵押权人设立抵押时未核实房屋状况的证据等，这类证据往往是案件胜诉的关键。周德时律师提醒，所有案件结果都和具体事实相关，遇到类似情况建议结合自身证据咨询专业律师，不要一概套用本案结论。

免责声明：本文由周德时律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。