售后包租约定回购为啥法院不支持？看扬州这份判决

核心争议

本案争议焦点为：原告未按《委托经营合同》约定的时间提出回购申请，被告是否应当履行回购义务？

周德时律师结合(2025)苏1002民初1166号生效判决分析：在本案特定事实下，因原告未能提供证据证明其在合同约定的第五年或第八年结束前一个月提交了书面回购申请，不符合合同约定的回购条件，因此法院不支持原告要求两被告回购商铺的诉讼请求；但因被告在合同到期后未及时交付房屋，法院支持了原告主张的房屋空置损失。

案件基本事实

2016年，原告陈某某向江苏某置业公司购买了某商业广场201号商铺，同日陈某某和置业公司、扬州某商业管理公司签订了《委托经营合同》，约定商铺由管理公司统一经营管理8年，同时约定了回购条款：委托期满5年后，经原告同意，管理公司可按原总房款105%回购，原告不选择回购的，委托期满后可按原总房款120%回购；同时合同明确约定，原告选择回购的，须在第五年或第八年结束前一个月向管理公司提交书面申请，置业公司对管理公司的租金支付和回购义务承担连带责任。

合同到期前，所有租金已经全部结清，2024年12月管理公司才通知原告收房，原告当日提出回购要求遭到拒绝，遂起诉要求两被告按照约定回购商铺并支付合同到期后的房屋占用费用。

周德时律师认为，本案中原告败诉的核心原因就是没有严格遵守合同约定的回购申请程序，且无法举证证明自己在约定期限内提出过申请，因此承担了不利的诉讼后果。

关联问题一：售后包租的回购条款必须严格按约定条件履行吗？

一般规则层面，民事合同遵循意思自治原则，回购条款是双方当事人协商一致约定的内容，对双方都具有约束力，主张行使回购权的一方必须严格按照约定的条件、程序行使权利，不符合约定条件的，法院一般不会支持回购请求。

实践中也存在不同处理：如果开发商存在虚假宣传，口头承诺买受人可以随时要求回购，即使买受人没有符合合同约定的程序，法院也可能根据开发商的过错程度支持买受人的回购请求。但在本案中，不存在这种开发商虚假承诺的情形，原告仅因程序不符合约定，所以回购请求未获支持。

关联问题二：合同到期后未及时交房，买受人可以主张哪些损失？

一般规则层面，委托经营合同到期后，受托人（经营管理公司）负有及时返还商铺的义务，未及时返还导致商铺空置的，委托人可以主张占用期间的损失，损失标准通常可以参照原合同约定的租金标准计算。

在本案中，原告主张的是合同到期后的租金，法院直接将其认定为房屋空置损失，按照原合同约定的第二阶段租金标准支持了原告的请求，该处理符合一般裁判规则。

办案视角与实务操作建议

周德时律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据留存方面：主张行使回购权一定要留存好按照约定时间提出申请的证据，书面申请最好通过EMS邮寄并留存底单和签收记录，或者通过双方事先确认的微信、邮件等方式发送并留存原始记录，千万不能仅口头提出就了事，否则发生争议时无法举证，就要承担不利后果，本案就是典型的因举证不能导致回购请求不被支持的案例。

第二，事前风险防控方面：签订带有回购条款的售后包租合同时，一定要逐字逐句阅读回购条件，包括申请时限、申请方式、双方权利义务，不要轻信销售人员口头说的“随时可以回购”，一切权利义务以书面合同约定为准，对于模糊不清的条款一定要提前让开发商澄清并落实到书面补充协议中，避免事后产生争议。

第三，诉讼策略方面：如果确实错过了合同约定的回购申请时间，不要直接起诉要求对方回购，除非有充分证据证明开发商承诺过不限时间可回购，否则起诉回购胜诉概率很低，建议及时调整诉求，主张房屋占用损失或者其他替代方案，减少不必要的诉讼成本。

需要提示的是，每个案件的事实都有特殊性，以上建议仅为同类案件的一般经验，具体处理需要结合个案事实咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2025)苏1002民初1166号
案由：合同纠纷
审理法院：江苏省扬州市广陵区人民法院
裁判日期：2025年3月3日

法律依据

本案适用的现行有效法律依据主要为：

1. 《中华人民共和国民法典》第一百七十六条：民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3. 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

周德时律师提示，实践中很多买受人签合同时不注意细节，误以为只要自己想要回购对方就必须同意，忽略了合同约定的权利行使条件，这是此类纠纷中最常见的踩坑点。

本文由周德时律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。