买房违约不付首付，卖方可以要20万违约金吗？

核心争议问题

本案争议焦点为：买房人违约不支付购房首付款，卖方主张按合同约定成交价15%计算的20万元违约金能否全额得到支持？

核心争议解答

周德时律师结合(2024)苏1012民初8615号生效判决分析：在本案特定事实下，法院并未全额支持原告主张的20万元违约金，结合原告实际损失将违约金调整为8万元，扣除被告已经支付的3万元定金后，被告还需支付5万元违约金，同时支持了原告主张的5000元律师费。

真实案例详情

2024年2月，程某（卖方）经第三人广积粮公司介绍，与陈某（买方）签订房屋买卖合同，约定程某将位于扬州江都的房屋以125万元的价格出售给陈某。合同约定：陈某签订合同时付3万元定金，2024年5月16日前支付首付款25万元（含定金），超过10日不履行合同约定视为违约，守约方可单方解除合同并追究违约责任；同时约定守约方可以选择要求违约方承担成交价15%的违约金，违约方还要承担守约方的律师费等损失。

陈某支付定金后，因自己原有房屋未能成功出售，无力支付案涉房屋的首付款，明确告知中介不再购买房屋。2024年5月18日程某通过中介向陈某发出通知，告知其10日内不支付首付款，超期后合同自动解除。到期后陈某仍未付款，程某补办房产证后将案涉房屋另行出售，成交价为113.98万元，后起诉要求陈某支付20万元违约金及5000元律师费。

法院审理认为，合同合法有效，陈某未按约支付首付款构成违约，按照合同约定和法律规定，案涉合同于2024年5月28日通知期限届满后解除。因原告另行出售房屋的差价仅11万余元，原告主张的20万元违约金过分高于实际损失，故酌情调整违约金为8万元，扣除3万元定金后，判决陈某再支付5万元违约金，并承担全部律师费。

关联法律问题引申

同时约定定金和违约金，可以同时主张吗？

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用违约金或者定金条款，不能同时主张。如果定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中原告明确选择适用违约金条款，符合法律规定，法院予以准许。

合同约定超期自动解除，真的发生自动解除效力吗？

只要合同明确约定了一方解除合同的事由，解除权人按照约定向对方发出了符合条件的通知，通知明确载明超期不履行合同就自动解除的，债务人到期未履行的，合同自通知载明的期限届满时解除。本案中法院就是按照该规则认定合同解除，该裁判思路符合民法典的规定，也是实践中的主流处理方式。

合同约定违约方承担律师费，法院一定会支持吗？

一般情况下，只要合同明确约定了违约方承担守约方支出的律师费，且律师费金额符合当地律师收费标准，不存在明显过高的情形，法院都会予以支持。本案中原告主张的5000元律师费金额合理，有委托合同、发票和转账凭证佐证，法院全额支持了该项请求。

办案视角与实务建议

周德时律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
主张违约金时应当提前准备好损失的相关证据。实践中很多当事人认为只要合同约定了违约金金额，法院就一定会按照约定判，但实际上违约金以补偿性为主，约定过高违约方提出调整的，法院会结合实际损失调整。如果要主张除房屋差价外的其他损失，比如物业费、中介费损失，一定要保留好相应的付款凭证，否则无法得到支持，本案原告就是因为未提供其他损失的证据，法院仅依据房屋差价调整了违约金。

签订房屋买卖合同时要合理约定违约金，并非越高越好。周德时律师认为，约定过高的违约金一方面会导致多预交诉讼费，另一方面如果最终被法院调低，预交的诉讼费会由主张方自行承担超额部分的费用，像本案中原告主张20万违约金，最终仅支持了5万，原告自行承担了三千多元的诉讼费，反而增加了自身的诉讼成本。

卖方遇到买方违约要及时固定证据，及时行使解除权。本案中卖方及时通过中介向买方发出了解除通知，固定了买方违约的证据，也符合合同约定的解除程序，最终法院顺利认定合同解除，这一步是当事人做对的地方。

本案检索信息

案号：(2024)苏1012民初8615号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：江苏省扬州市江都区人民法院
裁判日期：2025年5月14日

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

本文由周德时律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。