疫情导致房屋交易延期原房主主张违约金被驳回_周德时律师

开篇

买了二手房，因为疫情影响没能按照原合同约定的时间付首付，完成交易后原房主起诉要求支付10万违约金，买方需要承担违约责任吗？

案情回顾

2019年10月28日，原告殷某与被告谭某签订《存量房买卖中介合同》，约定谭某向殷某购买一套房屋，总房价1221000元，谭某需于2020年3月10日前将首付款321000元支付至房产局资金监管账户，合同约定违约金为10万元。
2020年初新冠疫情爆发，2020年3月10日当地房管局因疫情防控处于限制性办公状态，谭某无法按原合同约定时间支付首付款到监管账户。后双方协商一致，于2020年3月19日重新签订了备案的《房地产买卖契约》，对交易时间等内容作出变更，新合同未约定原合同的10万违约金条款。后双方按新合同完成了交易，房屋过户至谭某名下，殷某也领取了全部房款。但殷某认为谭某迟延支付首付款构成违约，诉至法院要求谭某支付10万元违约金，周德时律师作为谭某的委托诉讼代理人出庭应诉。

核心争议焦点

本案争议焦点为：双方协商变更房屋交易合同并履行完毕后，原房主能否依据原合同主张买方迟延付款的违约责任？

办案思路与代理意见

周德时律师接案后，梳理了本案的两份关键合同，结合疫情背景分析案件核心突破点。原告诉请的依据是原《存量房买卖中介合同》中关于首付款支付时间和违约金的约定，但本案存在两个关键事实：一是原合同约定的付款时间正处于疫情防控最严格的时期，客观上无法履行；二是双方后续已经协商一致重新签订了新的房屋买卖合同，完成了备案和交易。
据此，周德时律师提出核心代理意见：双方重新签订《房地产买卖契约》的行为，已经构成对原房屋交易合同内容的变更，新合同是双方真实意思表示，双方权利义务应当以新合同约定为准；原合同已经被新合同取代，且双方已经履行完毕新合同的全部义务，原告依据原合同主张违约金没有事实和法律依据；即使按照原合同，迟延履行也是疫情客观原因导致，也不构成违约。该代理意见最终被法院全部采纳。

判决结果与案件信息

本案由江苏省扬州经济技术开发区人民法院审理，案号：(2020)苏1091民初838号，案由：房屋买卖合同纠纷，裁判日期：2020年9月1日。
判决结果：驳回原告殷某的诉讼请求，案件受理费由原告殷某负担。

法律依据

本案判决时适用的是《中华人民共和国合同法》第六十条，该条款内容为：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
《中华人民共和国民法典》施行后，该条款内容被吸纳为《中华人民共和国民法典》第五百零九条，内容与原合同法第六十条基本一致，核心都是合同变更后当事人应当按照变更后的合同全面履行义务。

实务建议

周德时律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：房屋交易周期较长，遇到疫情等不可抗力导致无法按原合同履行时，首先要及时和对方沟通协商，就变更合同内容达成一致，并签订书面的变更协议或者新合同；其次，签订新合同时要明确变更后的权利义务，避免留下争议隐患；最后，合同变更生效后，双方应当按照新合同履行，原合同中被变更的条款不再具有约束力。

常见疑问

疫情导致房屋交易迟延，买方一定不用承担违约责任吗？

答：不一定，需要结合疫情防控措施对履行合同的实际影响判断，如果确实因为疫情防控导致无法按期履行，一般可以部分或者全部免除违约责任，本案中双方还协商变更了合同，最终不承担违约责任。

房屋买卖先后签了两份合同，哪一份有效？

答：如果两份合同都是双方真实意思表示，后签订的合同视为对前合同的变更，一般以最后签订的合同约定为准，除非合同明确约定原合同相关条款继续有效。

免责声明

本文由周德时律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。